Le pass-foncier ou l’achat de sa résidence en deux temps

01/01/2007

Le pass-foncier ou l’achat de sa résidence en deux temps L'Etat, le 1% Logement et la CDC ont signé une nouvelle convention créant le Pass-Foncier. Ce nouveau dispositif facilitera la première acquisition d'une résidence principale.
Le Pass-Foncier permet l'achat par les primo-accédants du seul bâti avec portage du terrain, sans coût significatif immédiat pour le ménage, durant toute la phase de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans la limite d'une durée maximale de 25 ans.
Est éligible à ce dispositif toute opération d'acquisition ou de construction par un ménage d'un logement neuf affecté à sa résidence principale, en individuel ou en collectif, en diffus ou en groupé. La décision d'octroi d'un Pass-Foncier pour ces opérations dites « accédants » est prise par le CIL-CCI. Sont également éligibles les opérations groupées financées en PSLA qui ont fait l'objet d'un agrément. Pour ces opérations dites « fléchées », la décision d'octroi du Pass-Foncier sera globale et portera sur l'ensemble du terrain d'assise de l'opération.
Sur la durée de la convention (2007-2010), l'enveloppe des Pass-Foncier sera calibrée afin de permettre le financement d'un programme physique arrêté en concertation par les parties, dans la limite d'un plafond annuel de 20 000 logements. Pour une année donnée, le nombre de logements concernés par les opérations « fléchées » sera compris entre 750 et 2 000.
Ménages bénéficiaires Les bénéficiaires du Pass-Foncier doivent répondre aux trois critères suivants:
être primo accédants de sa résidence principale;
disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA;
être bénéficiaires d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement (aide de 3000 à 5000 euros suivant les zones). Les ménages qui sont concernés sont les mêmes qui bénéficient de la majoration du PTZ. Pour mémoire, la loi ENL, prévoit une majoration du montant du prêt à 0% avec une aide des communes pour favoriser l'accession sociale (conditions et plafonds de ressources détaillées page 14 de la brochure jointe).
Montant du Pass-Foncier Par logement, le montant du Pass-Foncier ne pourra excéder les plafonds suivants:
En euros Zone*A Zone*B Zone*C Opérations "accédants" 50 000 40 000 30 000 Opérations "Fléchées" 30 000 25 000 20 000 * Zones A, B, C du zonage Robien (définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 modifié) Montage pratique Une personne morale désignée par le CIL-CCI, ou une structure ad'hoc gérée par la CDC pour les opérations « fléchées », se porte acquéreur soit du terrain d'emprise en logement individuel, soit de la charge foncière en logement collectif lorsque ce montage sera possible.
Elle signe concomitamment un bail à construction au profit du ménage futur accédant et une promesse de cession du foncier au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent du terrain, pour une durée maximale de 25 ans.
L'acquisition par l'accédant du foncier se fait au prix d'origine indexé chaque année sur toute la durée effective du portage:
pour les salariés du secteur assujetti au 1% Logement: au taux de 1,5 %;
pour les autres ménages: au taux d'inflation, dans une double limite inférieure de 2% et supérieure de 4,5 %. L'accédant a la faculté d'acheter le foncier à toute date à sa convenance pendant la période de portage aux conditions définies ci-dessus.
Sécurisation du Pass-Foncier En cas d'impayés de plus de trois mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier, les ménages titulaires d'un Pass-Foncier dans le cadre d'opérations « accédants », bénéficient d'une double sécurisation:
une garantie de rachat de leur logement par toute personne morale désignée par le CIL-CCI, qu'il s'agisse ou non de la personne morale qui a accordé le Pass-Foncier, à des conditions identiques à celles fixées pour le PSLA: pendant les cinq premières années de la phase d'accession, le prix garanti est égal au prix auquel le ménage a lui-même acquis; pendant les années suivantes, ce prix est minoré de 2,5% par an.
le relogement dans le cas où il ne peut rester sur place. Toutefois, le CIL-CCI s'efforcera chaque fois que possible de garantir aux ménages concernés le maintien dans les lieux.
En cas d'impayés de plus de trois mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier, les ménages titulaires d'un Pass-Foncier dans le cadre d'opérations « fléchées », bénéficient de la sécurisation associée au PSLA.
Alimentation des Pass-Foncier Le financement du portage foncier pour les opérations « accédants » est assuré par le 1% Logement via les CIL-CCI et les personnes qu'ils ont désignées. Et, pour les opérations « fléchées » à parité par le 1% Logement et la CDC. Pour le refinancement de ces opérations de portage foncier par le 1% Logement, l'UESL empruntera chaque année aux conditions de marché après mise en concurrence.
La CDC s'engage à caper à 4,5% sur 12 ans les emprunts qui seront effectivement mobilisés par l'UESL à ce titre dans la limite d'une enveloppe maximale de 1 milliard d'euros d'emprunts sur 4 ans.