Encadrement des loyers : zones tendues, les règles qui s'appliquent depuis 2021
08/03/2022
La fixation du loyer lors de la mise en location d’un logement est en principe libre. Mais dans les villes où il est difficile de se loger à cause d’un important déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande (zones tendues), la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des loyers.
Dans sa grande sagesse, le législateur a prévu des mécanismes pour amortir l'envolée des loyers. Malheureusement, le dispositif est une vrai usine à gaz, tant les cas à prendre en compte sont nombreux.
Deux mécanismes sont prévus par la loi
La loi prévoit deux mécanismes :
- l’encadrement de l’évolution des loyers
- l’encadrement du niveau des loyers
Encadrement de l’évolution des loyers
Son but est de limiter les hausses de loyer entre deux locations (vacance) ou en cas de renouvellement de bail.
Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Dans le cas d’un renouvellement de bail
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail. Pour cela, il convient de respecter une procédure spécifique.
Le propriétaire peut aussi augmenter le loyer, si le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Dans le cas d’une nouvelle mise en location
Lorsque le logement est remis en location (nouveau bail avec un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué :
Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois
Le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf dans les cas suivants :
- lorsque le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
- lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire et que le logement respecte un critère de performance énergétique
- lorsque le loyer est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique.
Encadrement du niveau des loyers
Ce dispositif, expérimental et localisé, a pour effet de plafonner le montant initial des loyers.
Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce dispositif, mis en place à titre expérimental pour une durée de 5 ans, consiste à donner un loyer de référence par type de bien immobilier et par quartier et défini par arrêté préfectoral. Ce mécanisme impose donc un plafonnement des loyers dans un nombre précis d’agglomérations défini par décret.
Commune concernées par le plafonnement des loyers :
- Paris
- Lille, Hellemmes ou Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Plaine commune
- Est ensemble.
- Montpellier
- Bordeaux
Dans la pratique, les règles indiquées sont particulièrement complexes et ne risquent pas d'être réévaluées tous les 4 matins. Quand aux préfets qui croulent sous les dispositions nouvelles, il est peu probable qu'ils y accordent le temps nécessaire.
Vous reprendrez bien un peu de bureaucratie ?
Les zones tendues
Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel. Conséquences, un niveau élevé des loyers. Au total, 28 agglomérations listées par décret sont déclarées zones tendues. Cela parait peu, mais dans la réalité, c'est presque toutes les villes qui sont concernées.
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