Acheter ou vendre sa maison en viager
06/05/2012
Pari dérangeant ou arrangement gagnant-gagnant, le viager c'est un moyen original de financer sa retraite pour les uns et d'acheter un logement moins cher pour les autres : explication.
Dans la vente en viager, le propriétaire d'un logement vend son bien sans en perdre l'usage et contre le versement d'une rente mensuelle à vie versée par l'acheteur. Celui-ci ne pourra disposer du logement en pleine propriété qu'au décès de l'ancien propriétaire.
Les avantages du viager pour le propriétaire d'un logement
Le propriétaire d'un logement bénéficie jusqu'à son décès d'une rente mensuelle confortable, généralement sans perdre l'usage de son habitation.
Les avantages du viager pour l'acheteur du logement
Le seul avantage pour celui qui achète en viager est bien sûr de payer le bien immobilier beaucoup moins cher que sa valeur estimée. Si le vendeur décède plus tôt que prévu, c'est une très bonne affaire, mais cela peut devenir problématique s'il s'obstine à rester sur Terre très longtemps.
Le montant de la rente viagère
Le prix de vente est fixé librement entre le vendeur et l'acheteur, sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre :
- l'estimation financière du bien immobilier dans la région,
- et la valeur du bien occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l'espérance de vie du crédirentier. Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire.
Conditions de la vente en viager d'un bien immobilier
La vente en viager s'effectue en signant une transaction chez un notaire.
- Les frais seront réglés par l'acheteur.
- la vente en viager ne s'envisage généralement pas avant 70 ou 80 ans, sinon, l'acheteur peut craindre d'attendre longtemps la jouissance de son bien, ce qui diminue l'intérêt de la transaction,
- la vente s'effectue à partir d'une estimation du bien qui est ensuite substantiellement minorée pour inclure le risque que coure l'acheteur de ne pas pouvoir disposer du bien avant longtemps. Ce montant est librement fixé entre les 2 parties, dans les limites indiquées au paragraphe précédent,
- l'acheteur verse généralement au départ une somme fixe convenue dans la négociation : le bouquet. Cette somme n'est pas obligatoire, elle fait partie de la négociation. Le bouquet diminue d'autant le montant de la rente.
- le contrat doit prévoir une clause de sortie si l'acheteur ne peut plus faire face à ses obligations de paiement de la rente,
- le vendeur conserve généralement le droit d'habiter son logement. Il doit alors s'acquitter de l'entretien courant et des charges.
- le logement peut également être vendu libre (cas, par exemple, d'une résidence secondaire ou de départ en maison de retraite). Dans ce cas, le montant de la rente est bien supérieur à celle d'un logement qui reste occupé. L'acheteur pourra l'habiter, mais devra s'acquitter des charges locatives.
- le contrat de viager doit prévoir le cas où le logement acheté occupé au moment de la signature se trouverait soudainement libéré et donc habitable par l'acheteur, si le vendeur venait à le quitter, par exemple pour partir en maison de retraite.
- lorsque le vendeur est un couple, marié ou non, le contrat doit prévoir une clause claire au dernier des vivants.
- lorsque l'acquéreur décède avant le vendeur, ce sont les héritiers de l'acheteur qui doivent ses substituer à celui-ci et payer la rente, sauf si une assurance décès a été prise à la signature.
- le fisc a prévu le principe du viager. La rente viagère est soumise à l'impôt, mais le législateur a prévu 4 tranches progressives d'abattement (moins de 50 ans, 50 à 59, 60 à 69 et 70 ans et plus).
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